Der Beleihungsauslauf – Was das ist und warum er so wichtig für die Immobilienfinanzierung ist

„Beleihungsauslauf“ - klingt komisch, ist aber für die Baufinanzierung ein ganz entscheidender Begriff. Eng mit diesem Begriff verbunden ist der Beleihungswert einer Immobilie. Nur was ist das und warum ist der Beleihungsauslauf so wichtig für Ihre Immobilienfinanzierung?

Die meisten von Ihnen haben nur wenige Male im Leben mit dem Kauf oder Bau einer Immobilie und mit der dazugehörigen Finanzierung zu tun – dementsprechend klingen Begriffe wie Beleihungsauslauf und Beleihungswert in Ihren Ohren vielleicht zunächst wie Fachchinesisch. Da diese Begriffe aber für Ihre Immobilienfinanzierung und vor allen Dingen für die Höhe des Zinses, den Sie von der Bank erhalten, eine große Rolle spielen, möchte ich Ihnen die Begriffe heute gerne erklären.

Beleihungswert: Wie viel Geld leiht Ihnen die Bank für eine Immobilie?

Klären wir zunächst den Beleihungswert: Er gibt an, mit welcher Darlehenssumme eine Immobilie insgesamt beliehen werden kann. Das heißt: Welche Summe ist die Bank bereit, Ihnen für die Immobilie zu leihen? Vom Marktwert, oder auch Verkehrswert, unterscheidet sich der Beleihungswert übrigens dadurch, dass der Marktwert den aktuell möglichen Kaufpreis einer Immobilie darstellt, wohingegen der Beleihungswert einen zukünftig erzielbaren Kaufpreis ausdrückt in dem Fall, dass die Bank aufgrund von Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers die Immobilie zwangsversteigern muss. Bei einer solchen Zwangsversteigerung ist es in der Regel aber so, dass Preise deutlich unter dem tatsächlichen Marktwert erzielt werden, der Marktwert also unterschritten wird. Dementsprechend ginge die Bank ein Risiko ein, wenn sie denn vollen Marktwert einer Immobilie finanzieren würde – also zieht sie vom Marktwert in der Regel einen Sicherheitsabschlag ab, durch den sich der Beleihungswert ergibt.

Beleihungsauslauf: Welcher Prozentsatz des Beleihungswerts wird finanziert?

Der Beleihungsauslauf, auch Finanzierungsauslauf genannt, ist ein Prozentsatz, der das Verhältnis zwischen dem benötigten Darlehen und dem Beleihungswert der Immobilie darstellt. Er gibt also an, wieviel Prozent des Immobilienwertes über ein Darlehen finanziert werden.

Der Beleihungsauslauf errechnet sich wie folgt:

Beleihungsauslauf = Darlehenssumme (Bankdarlehen und Förderdarlehen)/ Beleihungswert

Wird z. B. der Beleihungswert Ihrer Immobilie auf 300.000 € festgelegt und Sie benötigen ein Darlehen in Höhe von 240.000 €, dann liegt Ihr Beleihungsauslauf bei 80%. Um den Beleihungswert einer Immobilie zu bestimmen, führt die Bank oder ein von ihr beauftragter Gutachter eine Bewertung durch anhand von Faktoren Alter, Zustand und Lage. Zudem fließen der Boden-, der Bauwert sowie der Marktwert in die Ermittlung des Beleihungswerts ein, bei vermieteten Objekten zudem der Ertragswert.

Wichtig für Sie: Je niedriger der Beleihungsauslauf der Finanzierung, desto geringer ist das Risiko für das finanzierende Kreditinstitut und desto günstiger sind die Zinskonditionen für das benötigte Darlehen. Weitere Infos hierzu finden Sie auch in meinem Artikel „Wie viel Eigenkapital benötige ich für die Baufinanzierung?“

P.S.: Schauen Sie auch auf meiner Facebook-Seite vorbei - dort versorge ich Sie ebenfalls mit nützlichen Hinweisen und aktuellen Informationen.

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