Baufinanzierung: 10 teure Fehler – und wie Sie diese vermeiden (Teil 1)

Zu wenig Eigenkapital, nicht alle Kosten berücksichtigt, mit der monatlichen Rate übernommen, die Tilgung zu niedrig angesetzt – bei der Baufinanzierung lauern einige Fallstricke, die Sie Geld, Nerven und im schlimmsten Fall sogar Ihr Eigenheim kosten können. Ich habe für Sie zehn Tipps, mit denen Sie diese Fehler vermeiden! Im ersten Teil geht es um die Fehler 1 bis 5.

1. Nicht alle Nebenkosten berücksichtigt

Der schönste Finanzierungsplan hilft nichts, wenn er nicht vollständig ist.

Ganz wichtig: Mit dem reinen Kauf­preis bzw. den reinen Baukosten Ihrer Immobilie ist es nicht getan. Hinzu kommt die Grund­erwerb­steuer von je nach Bundes­land 3,5 bis 6,5 Prozent des Kauf­preises bei einem Immobilienkauf. Notar- und Grund­buch­kosten schlagen mit circa 2 Prozent zu Buche. Ist ein Makler in den Verkauf involviert, kommt die übliche Provision von 3,57 bis 7,14 Prozent (3 Prozent plus Mehrwertsteuer bis 6 Prozent plus Mehrwertsteuer – deshalb die „krummen“ Prozentsätze) dazu. Allein diese Stan­dard­neben­kosten machen bis zu 15 Prozent des Kauf­preises aus.

Beim Hausbau kommt ggf. das Honorar für den Architekten hinzu sowie fixe Kosten wie Erschließungskosten (Wasser, Abwasser, Strom, Gas) und Kosten für Vermessung und Baugenehmigung.

Auf der Bauen & Kaufen-Seite finden Sie eine Aufstellung der Nebenkosten bei Bau und Kauf einer Immobilie.

Tipp: Denken Sie auch an zusätzliche Kosten, zum Beispiel für Renovierungen oder eine neue Küche. Küchen und manche Renovierungen werden zudem nicht von Banken finanziert und sollten daher beim Eigenkapital berücksichtigt werden. Auch der Umzug kann einige Tausend Euro kosten.

2. „Schlüsselfertig“ ist nicht „fertig“

Bauen Sie mit einem Bauträger, sollten Sie die Bau- und Leistungsbeschreibung genau durchlesen und am besten von einem Experten prüfen lassen, um sicherzugehen, dass alle Posten enthalten sind, die für die Fertigstellung nötig sind. Ist dies nicht der Fall, muss entsprechend zusätzliches Budget eingeplant werden.

Leider fehlen in den Leistungsbeschreibungen oft wesentliche Aspekte, zum Beispiel die Kosten für die Erschließung, für Hausanschlüsse, für Baustrom oder für die (grobe Anlage der) Außenanlagen.

Sind solche Kosten nicht im Plan einkalkuliert, sind teure Nach­finanzierungen vorprogrammiert.

Tipp: Lassen Sie Ihren Vertrag vor Abschluss von einem neutralen Experten überprüfen, zum Beispiel von der Verbraucherzentrale oder von Bauherren- und Eigentümer­verbänden – das ist gut und sinnvoll investiertes Geld, bevor Sie eine unschöne Überraschung erleben.

3. Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Kosten und Risiken beachten

Finanzierungen ohne Eigenkapital sind zwar generell möglich, werden aber erstens nur von wenigen Banken begleitet und bringen zweitens einige Aspekte mit sich, die es zu beachten gilt:

Erstens verlangen Banken von Kunden mit wenig Eigen­kapital einen Zinsaufschlag. Für eine Vollfinanzierung des Kauf­preises plus Nebenkosten erhöht sich der Zins­satz im Vergleich zu einer 80-Prozent-Finanzierung zwischen einem halben Prozent und einem ganzen Prozent.

Außerdem wichtig: Kommt es zum Fall der Fälle und das Haus muss nach einigen Jahren verkauft werden, reicht der Erlös möglicherweise nicht, um die Schuld zu tilgen. Das Haus ist dann weg, ein Teil der Schulden jedoch noch da.

Tipp: Idealerweise bezahlen Sie bei Ihrer Finanzierung sämtliche Neben­kosten und zusätzlich mindestens 10 Prozent des Kauf­preises aus eigenen Mitteln. Je mehr Sie einsetzen, desto besser der Zins. Aber: Verwenden Sie nicht all Ihre Ersparnisse für die Finanzierung, sondern lassen Sie sich eine Sicherheitsreserve für Unvorhergesehenes in Höhe von drei Monatsgehältern.

4. Übernehmen Sie sich nicht mit der monatlichen Rate

Klar, jeder träumt davon, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen – und ist daher bereit, für die Erfüllung dieses Traums an die finanziellen Grenzen zu gehen. Werden die anderen Kosten für Lebenshaltung und laufende Kosten für das Eigenheim unterschätzt, kann dies ins Auge gehen.

Tipp: Schauen Sie sich Ihre Konto­auszüge der letzten zwölf Monate an. Welche monatlichen Einnahmen und Ausgaben haben Sie? Stellen Sie alles gegenüber, lassen Sie dabei aber die aktuelle Miete und Sparraten für Geld­anlagen, die nach dem Kauf entfallen, weg. Der monatliche Über­schuss, der hierbei herauskommt, muss reichen, um Kreditraten und Bewirt­schaftungs­kosten für die neue Immobilie zahlen zu können, einschließ­lich einer Rück­lage für Instandhaltungen. Für Bewirt­schaftungs­kosten sollten Sie mit mindestens zwei Euro pro Quadratmeter rechnen.

5. Niedrige Tilgung verlockt zu (zu) hohen Krediten

Einige Banken verlangen für ihre Darlehen lediglich eine Mindest­tilgung von 1 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Das ermöglicht eine nied­rige Monatsrate – und verlockt dazu, hohe Kredite aufzunehmen. So können sich scheinbar auch Durch­schnitts­verdiener hohe Kauf­preise oder hohe Baukosten leisten.

Eine Monats­rate von 1.000 Euro reicht zum Beispiel aus, um 500.000 Euro Kredit mit zehn Jahren Zins­bindung zu einem Zins­satz von 1,4 Prozent und einer Tilgung von 1 Prozent aufzunehmen. Doch ist eine solch niedrige Tilgung riskant: Mit der geringen Tilgung dauert es nämlich mehr als sechzig Jahre, bis das Darlehen vollständig getilgt ist – vorausgesetzt, der Zinssatz erhöht sich nicht nach Ablauf der zehnjährigen Zinsbindung.

Ist dies doch der Fall, kann es ein böses Erwachen geben, denn es drohen deutlich höhere Raten. Aufgrund des langsamen Abbaus der Schulden benötigen Sie für die Kreditsumme von 500.000 Euro nach zehn Jahren eine Anschlussfinanzierung für eine Rest­schuld von fast 450.000 Euro. Ein Zins­anstieg auf 5 Prozent würde die Monats­rate auf mindestens 2.232 Euro in die Höhe schießen lassen – eine enorme (und möglicherweise zu hohe) Belastung.

Beachten sollten Sie auch, dass einer geringe Anfangstilgung für eine enorm lange Laufzeit Ihres Darlehens sorgt, sofern Sie keine Sondertilgungen vornehmen. In der Grafik sieht man: Bei einer Anfangstilgung von 1 Prozent zahlt man sein Darlehen bei einem Darlehenszins von 1,5 Prozent mehr als 60 Jahre lang ab.

Eine niedrige Anfangstilgung sorgt für eine sehr lange Laufzeit des Darlehens.

Tipp: Starten Sie mit einer möglichst hohen Tilgung, damit Sie in den ersten Jahren schon signifikant Schulden abbauen – natürlich, ohne die Rate zu hoch anzusetzen und sich zu sehr einzuschränken. Bereits bei Abschluss der Finanzierung schauen wir uns an, was passiert, wenn der Zins nach Ablauf der Zinsbindung steigen sollte und wie hoch die Rate dann wäre. Denn wichtig ist, dass Sie sich die Finanzierung während der gesamten Laufzeit leisten können und nicht nur die ersten zehn Jahre.

Planen Sie die Immobilie als Alters­vorsorge ein, sollten Sie spätestens zu Renten­beginn schuldenfrei sein. Zur Einordnung: Gehen Sie in 20 Jahren in Rente, ist eine Tilgung von 4 Prozent jährlich nötig, um das Darlehen bis zur Rente zurückzuzahlen.

Viele Banken bieten ihren Kunden die Möglich­keit, die Monats­rate während der Zins­bindung mehr­fach zu ändern oder Sondertilgungen zu leisten – 5 Prozent jährliche Sondertilgung sind bei den meisten Banken standardmäßig möglich. Machen Sie davon nach Möglichkeit Gebrauch.

P.S.: Schauen Sie auch auf meiner Facebook-Seite vorbei - dort versorge ich Sie ebenfalls mit nützlichen Hinweisen und aktuellen Informationen.

zurück