Darlehensarten für Ihren Traum vom Haus

Bei den allermeisten Darlehensarten handelt es sich um Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz, das heißt, dass der Zins für eine bestimmte Zeit festgeschrieben, also „gebunden“ wird. Statt „Sollzinsbindung“ redet man in der Praxis oft von der „Zinsfestschreibung“. Die großen Vorteile dieser Darlehensform sind zum einen die Zinssicherheit, die man während der vereinbarten Laufzeit hat, und zum anderen die Gewissheit, wie hoch die monatliche Rate während der Laufzeit sein wird.

Nach Ablauf der Sollzinsbindung haben Sie entweder das Darlehen voll zurückgezahlt (Volltilgerdarlehen) oder Sie schließen für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung oder ein Forward-Darlehen ab.

Viele Varianten neben dem klassischen Annuitätendarlehen
Das Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz gibt es in unterschiedlichen Varianten: Neben dem klassischen und mit Abstand am häufigsten gewählten Annuitätendarlehen, bei dem Sie Monat für Monat eine konstante Rate zahlen, und dem gerade erwähnten Volltilgerdarlehen gibt es einige andere Varianten, beispielsweise mit dem parallelen Abschluss eines Bausparvertrags (Konstantdarlehen) oder mit dem Ansparen in einen Aktienfonds als Tilgungsersatz (Festdarlehen).

Ich gebe Ihnen hier einen Überblick über die unterschiedlichen Varianten der Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz sowie über das variable Darlehen, das einzige Darlehen ohne Zinsfestschreibung. Welche Darlehensform für Ihre individuelle Situation am besten geeignet ist, bespreche ich gerne ausführlich mit Ihnen in einem persönlichen Gespräch.

Annuitäten-Darlehen

Der Klassiker für die Baufinanzierung, denn das Annuitätendarlehen ist die mit Abstand am meisten gewählte Darlehensform für die Baufinanzierung. Sie zahlen den Kredit in gleichbleibend hohen Raten zurück – deshalb auch der Begriff Annuitätendarlehen, denn „annus“ ist Lateinisch für „Jahr“. Die Annuität bezeichnet eigentlich eine jährliche Zahlung, wird in der Praxis aber monatlich bezahlt.

Die Rate setzt sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Da im Laufe der Darlehensrückzahlung die verbleibende Restschuld immer geringer wird, verringert sich entsprechend die Zinsbelastung, so dass sich der Tilgungsanteil der Rate gleichermaßen erhöht. Die Summe aus Zinsen und Tilgung ergibt zusammen jedoch immer die über die gesamte Laufzeit des Darlehens gleichbleibende Annuität.

Beispiel: Eine Familie nimmt ein Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Annuität in Höhe von 200.000 Euro auf. Der Zinssatz beträgt 1,6 Prozent, der anfängliche Tilgungssatz beträgt 2 Prozent, die Zinsen sind für 10 Jahre festgeschrieben. Die Annuität liegt dann bei 7.200 Euro und es ergibt sich eine monatliche Rate in Höhe von 600 Euro. Die folgende Tabelle zeigt, wie sich der Anteil von Zinsen und Tilgung über die Jahre entwickelt:

Periode jährliche Rate/ Annuität (EUR) Zinsen (EUR) Tilgungsanteil (EUR) Restschuld (EUR)
Jahr 1 7.200,00 3.170,55 4.029,45 155.166,87
Jahr 2 7.200,00 3.105,58 4.094,42 191.876,13
Jahr 3 7.200,00 3.039,60 4.160,40 187.715,73
Jahr 4 7.200,00 2.972,54 4.227,46 183.488,27
Jahr 5 7.200,00 2.904,39 4.295,61 179.192,66
Jahr 6 7.200,00 2.835,16 4.364,84 174.827,82
Jahr 7 7.200,00 2.764,80 4.435,20 170.392,62
Jahr 8 7.200,00 2.693,34 4.506,66 165.885,96
Jahr 9 7.200,00 2.620,69 4.579,31 161.306,65
Jahr 10 7.200,00 2.546,88 4.653,12 156.653,53

 

Volltilger-Darlehen

Der Name verrät es bereits: Das Volltilgerdarlehen ist ein Annuitätendarlehen, bei dem das Darlehen während der vereinbarten Zinsfestschreibung komplett getilgt wird. Das bietet Ihnen die Möglichkeit, den zeitlichen Ablauf der Finanzierung selbst zu bestimmen – bedeutet auf der anderen Seite aber auch, dass die anfängliche Tilgung meist bei mindestens 3 Prozent liegt, womit diese Darlehensvariante eher für Bauherren oder Hauskäufer mit hohem Einkommen geeignet ist. Es sei denn, das Volltilgerdarlehen wird als Anschlussfinanzierung abgeschlossen, bei der die zu finanzierende Restschuld auch bei vollständiger Tilgung eine moderate monatliche Rate ermöglicht.

Mit dem Volltilgerdarlehen haben Sie als Kreditnehmer die Gewähr, bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens gleich hohe Raten zu zahlen. Es besteht also kein Zinsrisiko, sondern Sie haben Sicherheit und können mit diesem Wissen Ihre finanziellen Planungen für die Zeit nach der Rückzahlung des Darlehens vorantreiben. Das schafft Sicherheit und erleichtert weitere finanzielle Planungen. Ein Zinsänderungsrisiko besteht somit nicht. Ein weiterer Vorteil: Höhere Tilgungssätze werden von den Banken mit besseren Zinsen belohnt, weil die Banken die Rückzahlung des Darlehens so besser kalkulieren können.

Ein Nachteil kann das Volltilgerdarlehen sein, wenn die Zinsen während Ihrer Zinsbindung sinken, denn eine Chance auf eine Anschlussfinanzierung zu günstigeren Zinsen besteht nicht - ausgenommen ihr gesetzliches Kündigungsrecht zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Konstantdarlehen (Bausparer)

Ein Konstantdarlehen ist eine besondere Form des Volltilgerdarlehens. Im Grunde handelt es sich bei einem Konstantdarlehen um zwei Darlehen, die miteinander verbunden sind. Dabei wird ein Darlehensteil, ein Annuitätendarlehen, sofort ausgezahlt. Für dieses Darlehen werden nur Zinsen gezahlt - die Tilgung fließt in einen Bausparvertrag mit dem Ziel, dass dieser zum Ende der Zinsbindung zuteilungsreif ist. Das Bauspardarlehen aus diesem Bausparvertrag löst nach Ende der Zinsbindung das Annuitätendarlehen ab.

Die Laufzeit eines Konstantdarlehens variiert zwischen 15 und über 30 Jahren. Ein wichtiger Vorteil ist, dass die Zinsen und die Rate über die Gesamtlaufzeit fest sind, sodass man keine Angst haben muss, dass man die Restschuld nach Ende der Zinsbindung zu höheren Zinsen finanzieren muss. Außerdem können Sondertilgungen die Laufzeit verkürzen und die Kosten senken.

Zinssicherheit mit einigen Nachteilen

Nachteil: Die Mischung unterschiedlicher Verträge mindert die Transparenz. Oft nennen die Anbieter nur den Effektivzinssatz des ersten Teils der Finanzierung, der günstig erscheint, wichtig ist jedoch der Gesamteffektivzins, der häufig deutlich höher liegt, wenn alle Gebühren berücksichtigt werden. Daher ist ein Vergleich mit anderen Finanzierungsformen schwierig.

Zudem besteht ein gewisses Risiko, dass der Bausparvertrag zum Ende der Zinsbindung des Annuitätendarlehens nicht zugeteilt wird. Dann wäre eine teure Zwischenfinanzierung fällig. Über das Konstantdarlehen werden Sie über die gesamte Laufzeit an einen Anbieter gebunden – ein Anbieterwechsel oder eine Umschuldung wären mit hohen Kosten (Vorfälligkeitsentschädigung) verbunden.

Bei dem derzeit günstigen Zinsniveau sollten Sie auf jeden Fall gemeinsam mit uns prüfen, ob ein klassisches Annuitätendarlehen mit langfristiger Zinsbindung nicht eine gleichermaßen hohe Sicherheit bietet bei transparenten Kosten.

Festdarlehen

Das Festdarlehen kommt in der Praxis selten vor – kann aber eine interessante Variante sein für Kapitalanleger, die die Zinsen für Ihre Finanzierung steuerlich geltend machen können.

Wie bei einem gewöhnlichen Annuitätendarlehen setzt sich die monatliche Rate aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Die Tilgungsleistung fließt allerdings nicht direkt an die Bank, sondern in festverzinsliche Wertpapiere, Fonds, Kapitallebensversicherungen oder Sparpläne. Auf Ihr Darlehen zahlen Sie während der vereinbarten Laufzeit nur Zinsen, sodass die Restschuld während der Laufzeit konstant bleibt. Der Vorteil für Kapitalanleger: Sie zahlen stets Zinsen auf den vollen Darlehensbetrag, sodass Sie höhere Zinsausgaben haben, die Sie steuerlich geltend machen können. Die Geldanlage wird nach Ablauf der Zinsbindung zur Rückzahlung des Darlehens verwendet – hat sich der Wert der Geldanlage positiv entwickelt, kann sich ein höherer Tilgungseffekt ergeben als bei der klassischen Tilgung im Annuitätendarlehen.

Das Festdarlehen eignet sich also für Kreditnehmer, die ihre Immobilie nicht selbst bewohnen, sondern vermieten wollen, weil Kapitalanleger die Zinsen aus der Immobilienfinanzierung steuerlich absetzen können. Allerdings kann bei dieser Darlehensart ein gewisses Risiko bestehen, zum Beispiel bei der Anlage in Wertpapiere.

Kündbare Darlehen

Kündbare Darlehen sind ein klassisches Annuitätendarlehen, bei dem die Bank Ihnen gegen einen Zinsaufschlag von etwa 0,4 Prozentpunkten die Möglichkeit einräumt, das Darlehen während der Laufzeit und ohne Angabe von Gründen vorzeitig zu beenden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung muss dann nicht gezahlt werden. Je nach Kreditgeber werden jedoch bestimmte Sperrfristen festgelegt.

KfW-Darlehen

Die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet für Bauherren, Immobilienkäufer oder auch Eigenheimbesitzer mit Modernisierungsbedarf verschiedene Förderprogramme an. Die Förderung geht dabei von zinsvergünstigten Förderdarlehen bis zu Zuschüssen für energieeffiziente oder altersgerechte Bau- oder Umbaumaßnahmen.

Die Darlehen vergibt die KfW nicht direkt, sondern über die Kreditinstitute. Ein KfW-Darlehen kann problemlos in Ihre Finanzierung bei einer anderen Bank integriert werden. Welche KfW-Förderung für Sie in Frage kommt und wie Sie die Förderung beantragen können, klären wir gerne mit Ihnen in einem persönlichen Beratungsgespräch.

TIPP: Hier geht’s zu den ausführlichen Informationen zu den möglichen Fördermitteln.

Forward-Darlehen

Mit einem Forward-Darlehen können Sie bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung einen Vertrag für die Anschlussfinanzierung abschließen und sich somit aktuell günstige Zinsen für die Zukunft sichern.

Das Forward-Darlehen ist dabei ein normales Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate. Die Besonderheit des Forward-Darlehens liegt darin, dass der Auszahlungszeitpunkt des Darlehens über mehrere Jahre nach hinten geschoben werden kann. In dieser Zeit zahlen Sie keine Raten und Ihr Kreditgeber berechnet Ihnen auch keine Bereitstellungszinsen.

Somit bietet Ihnen das Forward-Darlehen eine hohe Planungssicherheit für die Anschlussfinanzierung – was sich vor allem anbietet, wenn das Zinsniveau derzeit günstig ist. Dafür, dass Sie sich schon heute den Zins für die Zukunft sichern, zahlen Sie für jeden Monat Vorlaufzeit einen geringen Zinsaufschlag. Im Gegenzug wissen Sie bereits heute, welche Raten Sie in den nächsten Jahren zu zahlen haben – idealerweise bis zur vollständigen Rückzahlung Ihres Darlehens.

TIPP: Noch mehr Informationen rund um das Thema Forward-Darlehen finden Sie hier.

Variables Darlehen

Das variable Darlehen ist die einzige Darlehensart ohne festgeschriebene Sollzinsbindung. In der Praxis kommt ein variables Darlehen am häufigsten als Zwischenfinanzierung vor, zum Beispiel wenn Sie schon heute Kapital brauchen, um Ihre Wunschimmobilie zu kaufen, aber erst in einiger Zeit einen größeren Geldzufluss erwarten, zum Beispiel aus einer Lebensversicherung, Erbschaft oder dem Verkauf einer anderen Immobilie.

Ansonsten eignet sich das variable Darlehen besonders für eine Baufinanzierung, bei der Sie auf fallende Zinsen in den nächsten Jahren spekulieren. Sie wird „variabel“ genannt, weil kein fester Zinssatz für eine längere Laufzeit festgelegt wird. Stattdessen wird der Zinssatz regelmäßig an den aktuellen Zinsmarkt angepasst.

Die Zinsen des variablen Darlehens orientieren sich am sogenannten Euribor-Geldmarktzins. Euribor steht für „Euro Interbank Offered Rate“ und bezeichnet den durchschnittlichen Zinssatz, zu dem eine Vielzahl europäischer Banken Anleihen gewähren. Alle drei bis sechs Monate werden die Zinsen des variablen Darlehens an den Euribor angepasst. Dementsprechend weiß man vor Abschluss nicht, wie hoch die Zinsen während der Kreditlaufzeit sein werden.

Variables Darlehen: die Vorteile

Fällt der Euribor, profitiert der Kreditnehmer sehr schnell davon: Bei der nächsten Zinsanpassung wird sein Darlehen günstiger. Auf der anderen Seite können die Geldmarktzinsen natürlich auch steigen. Das Trostpflaster für dieses Risiko ist die Flexibilität bei der Rückzahlung und Kündigung: Der Kredit kann jederzeit mit drei- bis sechsmonatiger Kündigungsfrist ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden - schließlich entgeht der Bank durch die vorzeitige Darlehensrückzahlung kein Zinsgewinn. Zudem besteht die Möglichkeit, Zinsen doch noch langfristig festzuschreiben, wenn die Zinsen etwas gefallen sind.

Wie erwähnt können die Zinsen aber auch steigen – deshalb sollten Bauherren und Eigentümer von Immobilien, die ein variables Darlehen abschließen möchten, eine gewisse Risikofreude mitbringen. Mit plötzlichen Zinssteigerungen von 0,3 oder 0,4 Prozent muss der Kreditnehmer rechnen und die entsprechende monatliche Rate regelmäßig aufbringen können.

Banken bieten das variable Darlehen häufig als Bestandteil einer Mischfinanzierung an, zum Beispiel in Verbindung mit einem klassischen Kredit mit Sollzinsbindung. Erwartet der Kreditnehmer in absehbarer Zeit eine größere Geldsumme, zum Beispiel durch den Verkauf des alten Hauses, kann der erwartete Verkaufserlös durch ein variables Darlehen überbrückt werden. Sobald der Hausverkauf abgeschlossen ist, kann das variable Darlehen gekündigt werden.

Unabhängiger Finanzierungsberater

  • über 400 Kreditgeber im Vergleich
  • persönliche & individuelle Beratung
  • kostenlos & unverbindlich

Kontakt

Dein Baufinanzierer Tobias Schneider
Unabhängiger Finanzierungsberater
Brüsseler Straße 5 | 65552 Limburg
Tel.: 06431-9473-44 | Fax: 06431-9473-73